Муниципалитет Нетании сообщил застройщику проекта городской реновации, что в проект не следует включать здание, в котором из 19 построенных квартир только восемь были возведены на основании разрешения, в то время как остальные квартиры, по всей видимости, являются результатом незаконного разделения. Решение муниципалитета было обосновано, в частности, тем, что политика определяет компенсацию жильцу на основе площади, указанной в разрешении, и в данном случае предоставление компенсации за все 19 квартир сделает проект экономически невыгодным, что может остановить его на многие годы или даже привести к его срыву.
Упомянутый проект расположен на улицах Ремез и Бродцки в центре города Нетания и продвигается застройщиком Герцлем Бен-Давидом. Разделенное здание представляет собой старое четырехэтажное строение с восемью квартирами, но с годами квартиры в здании были разделены, и сегодня оно включает 19 квартир, принадлежащих 19 разным владельцам. В 2020 году застройщик начал продвигать проект, а в 2022 году муниципалитет рекомендовал включить в проект два здания на улице Бродцки и здание на улице Ремез. С того же года жильцы здания на Ремез принимали участие в заседаниях и конференциях, касающихся проекта, а некоторые из них даже подписали проект соглашения с застройщиком.
Однако позже дела начали осложняться: застройщик, приступивший к планированию проекта, проверил все разрешения на строительство всех зданий и прав на них и к своему удивлению обнаружил, что разрешение на строительство здания на улице Рамаз включает всего восемь квартир, таким образом, еще 11 квартир были разделены без разрешения. Кроме того, выяснилось, что здание не зарегистрировано в реестре общих домов, что означает, что с юридической точки зрения строение не признано общим домом, разделенным на отдельные участки (квартиры), и оно зарегистрировано как единый объект, в котором каждый из владельцев владеет своей пропорциональной долей (в общей долевой собственности).
Согласно политике компенсаций, установленной муниципалитетом Нетании, максимальная компенсация для жильца в проекте городского обновления рассчитывается на основе существующей площади плюс 12 кв. м и балкон площадью 12 кв. м. Владельцы квартир хотели принять участие в проекте, в том числе из-за состояния здания, но на данном этапе между застройщиком и муниципалитетом уже было достигнуто понимание, что невозможно будет предоставить компенсацию 19 владельцам квартир, в то время как только 8 из них были построены с разрешением. Кроме того, проект не сможет выдержать добавление квартир и не будет экономически выгодным.
Сохранение здания на улице Ремез в качестве части проекта вызвало сопротивление также со стороны других владельцев квартир в комплексе, которые поняли, что решение этого вопроса может затянуться на долгое время и приведет к дальнейшим задержкам проекта. В марте 2024 года муниципалитет сообщил застройщику, что исключительное здание не следует включать в проект. В муниципалитете рассмотрели для здания дополнительные альтернативы, которые позволили бы оставить его частью комплекса, такие как укрепление и перенос прав с другого участка, но пришли к выводу, что такой путь может обременить проект и даже сорвать его. Другая альтернатива, которая рассматривалась только для данного строения как точечный план, а не по пути городского обновления, заключалась в укреплении и добавлении защищенных комнат (МАМАДов), а также надстройке двух этажей, но и это направление не продвинулось, и в конце 2025 года владельцы квартир подали петицию в Центральный окружной суд.
Владельцы квартир, которые, как уже было сказано, хотели остаться частью проекта, утверждали, что речь идет о старых нарушениях в строительстве, которые были совершены не ими, и что их оставление в старом здании, лишенном защиты, нарушает их права и безопасность. В муниципалитете, напротив, заявили, что петиция подана преждевременно, поскольку процесс поиска планировочного решения для здания еще не завершен. Застройщик, со своей стороны, заявил, что после того, как муниципалитет распорядился исключить здание из проекта, он инвестировал значительные ресурсы в перепланировку и что он обязан перед 57 другими владельцами квартир.
Почему это считается исключительным случаем на рынке раздельных квартир?
Разделение квартир не является новым явлением. Оно позволяет владельцу квартиры, если она была приобретена для инвестиций, резко повысить арендную плату и, соответственно, доходность квартиры. Однако, в отличие от рассматриваемого случая, где каждая квартира находилась в собственности разных лиц, в значительной части разделенных квартир в Израиле тот, кто осуществил разделение, владеет всей площадью, и поэтому с ним легче достичь соглашения с застройщиком. Еще одним исключительным моментом в данном деле является количество разделенных квартир. В случаях, когда речь идет об одной или двух разделенных квартирах в здании, еще можно достичь соглашения и разрешить ситуацию путем взаимных уступок обеих сторон, но в данном случае, как уже было сказано, речь идет о 11 квартирах сверх тех, что были получены по первоначальному разрешению.
Судья Аббас Асси отклонил требование владельцев квартир вернуться в проект, написав, что верно то, что муниципалитет хотел включить здание в проект, но это было на предварительном этапе, до анализа прав на застройку. «Изменение позиции вследствие профессионального фактического выяснения обстоятельств само по себе не является колебанием или нарушением», — написал судья, добавив, что «предоставление полной компенсации за единицы жилья, построенные без разрешения, может увеличить плотность проекта и требуемые права на застройку, нанести ущерб его экономической целесообразности или переложить расходы на застройщика и других владельцев квартир. Ограничение компенсаций восемью единицами, имеющими разрешение, не дает решения для остальных единиц в здании». Также судья отметил, что в прошлом по этому вопросу уже были вынесены прецеденты, в которых было установлено, что здания, возведенные без разрешения, не имеют права на получение стимулов городского обновления.
Относительно опасений владельцев квартир по поводу ветхого состояния здания судья написал, что «нельзя недооценивать утверждения о состоянии здания и отсутствии защиты. Однако эти данные не дают заявителям права принудительно присоединить здание к определенному проекту, особенно в тех случаях, когда специалисты полагают, что присоединение может сорвать весь проект в целом».
Интересы владельцев квартир представлял адвокат Офер Шахаль, муниципалитет Нетании представлял адвокат Ави Лахам, а застройщика Бен-Дода представляла адвокат Лимор Алмани.