Пик за 20 месяцев по получению ипотеки – но на рынке предупреждают: "Это оптическая иллюзия"

В то время как в секторе ипотечных кредитов на рынке ипотеки назревает спад, пока он отказывается успокаиваться: объем взятых ипотечных кредитов в июле составил около 11,5 млрд шекелей — рост на 8% по сравнению с июлем прошлого года, согласно данным Банка Израиля, опубликованным сегодня (Д).

За последние четыре года был только один месяц с более высоким объемом ипотечных кредитов – в декабре 2024 года, незадолго до повышения НДС в экономике до 18%, был зафиксирован пик в размере 13,8 миллиарда шекелей.

Объем деятельности сам по себе не вызывает удивления: летние месяцы характеризуются относительно высокой активностью. В июле-августе прошлого года были взяты ипотечные кредиты в пидоме для этого периода в размере около 20 миллиардов шекелей, и, согласно данным за июль, видно, что пик летних месяцев будет снова превышен.

И все же, что до сих пор вызывает некоторое удивление, так это разрыв между объемом деятельности на рынке ипотечного кредитования и застоем рынка недвижимости. Основное объяснение этому заключается в том, что многие сделки на рынке ипотечного кредитования являются результатом более старых сделок на рынке недвижимости, в которых покупка квартиры осуществлялась по схеме «кредит застройщика» (кредиты 20-80 и т. д.) – то есть уплата первоначального взноса и получение ипотеки только в конце строительства, а не на этапах в ходе проекта.

Начиная с 2027 года, ожидается сокращение объема старых сделок, и поскольку спрос на покупку квартир не вырастет, прогнозируется, что рынок ипотеки значительно охладится. Поэтому в настоящее время существует определенный диссонанс между негативными прогнозами и фактической реальностью, который, хотя и имеет объяснение, все еще ошибочен. Поэтому Ассоциация ипотечных консультантов называет эти данные «оптической иллюзией, которая может привести к опасной беспечности» и утверждает, что «большие сегодняшние цифры в основном рассказывают историю вчерашних сделок. Чтобы понять, что на самом деле происходит на рынке жилья сегодня, необходимо отделить объемы кредитования в банках от реального спроса на местах».

Помимо объемов ипотеки, данные Банка Израиля также показывают структуру ипотеки. По данным за июль, восстановление в сегменте привязки к Prime (где процентная ставка привязана к ставке Prime) продолжается. В июле были взяты ипотечные кредиты, привязанные к Prime, на сумму около 2,2 млрд шекелей – это около 19% от общего объема ипотеки. Это по сравнению с всего лишь 9% в июле прошлого года. Тем не менее, это все еще низкий показатель по сравнению с периодом до повышения процентных ставок – тогда доля Prime составляла 39%, но видно, что под влиянием снижения процентных ставок в экономике общественность постепенно возвращается к ставке Prime.

В то время как основной трек, который принадлежит к группе треков, не привязанных к индексу, продолжает расти, общественность продолжает бежать от треков, привязанных к индексу. Они составили всего 10% от общего объема ипотечных кредитов, взятых в июле – это самый низкий показатель за много лет. И это несмотря на то, что инфляция замедлилась и находится в целевом диапазоне Банка Израиля. Это направление отражает нерешительность общественности после того, как она пострадала от таких треков в период высокой инфляции.

В отличие от роста на рынке ипотеки, наблюдается замедление в кредитах-«подушечках», объем которых в июле составил 1,6 млрд шекелей. Это 13,9% от общего объема ипотеки – это самый низкий показатель с ноября 2023 года (подобный показатель был зафиксирован и в ноябре прошлого года). Кредиты-«подушечки», когда покупатель недвижимости берет ипотеку, но не погашает основную сумму в течение нескольких лет, расцвели в последние годы по мере роста процентной ставки в экономике, став решением для улучшающих жилищные условия и инвесторов. Наряду с этим застройщики использовали эти кредиты и субсидировали процентные платежи, чтобы побудить население покупать квартиры, не снижая при этом официально цену. В апреле прошлого года Банк Израиля вмешался на рынок и ограничил объем субсидий. Из данных, опубликованных Банком Израиля сегодня, невозможно узнать, какая часть кредитов-«подушечек» является субсидированными кредитами-«подушечками» застройщиков, но вероятно, что основное замедление вызвано недавним снижением процентных ставок, а не снижением акций застройщиков, которые все еще пытаются отвлечь население от определений.