Министерство жилищного строительства рекомендует законодательно закрепить обязанность сообщать об аренде квартиры. Эта рекомендация является самой радикальной из ряда рекомендаций, представленных в стратегическом плане для рынка аренды, опубликованном министерством сегодня. Данные, которые будут получены благодаря отчетности, по словам министерства, необходимы для определения политики в области аренды. Они будут собраны в надежной базе данных, которая будет включать квартиры, цены и характеристики аренды и будет служить для планирования политики в этой области.
Сегодня информация о рынке частична, главным образом из-за существования порога освобождения от подоходного налога на арендную плату в размере до 5,654 шекелей в месяц. Из-за этого освобождения отсутствует какая-либо отчетность по квартирам, арендная плата в которых ниже этого порога. Кроме того, нет систематизированной базы данных квартир для аренды, и даже в существующих данных отсутствует много информации, такой как разделенные квартиры или те, что сдаются на короткий срок.
В Министерстве строительства оценивают, что на рынке аренды ежегодно оборачивается около 50 миллиардов шекелей. Существует около 890 тысяч квартир для аренды, в которых проживают около 2,5 миллионов человек. Отсутствие данных и отсутствие государственного контроля создают потенциал для уклонения от уплаты налогов. Обязанность сообщать о каждой сдаваемой в аренду квартире независимо от размера арендной платы, как предлагают в Министерстве строительства, может сократить и это явление. С другой стороны, из-за возможности уклонения от налогов арендодатели заинтересованы в том, чтобы избегать отчетности, и, вероятно, по этой причине подобные предложения в прошлом отклонялись Кнессетом.
Программа, предлагаемая министерством, не ограничивается отчетностью и включает в себя ряд мер. Основой программы является создание нового органа, который будет заниматься всеми аспектами, связанными с арендой, включая планирование, финансирование строительства, налогообложение и информацию. В то время как в настоящее время ответственность за эти области распределена между различными органами, включая министерство юстиции, министерство финансов и налоговое управление, Управление земельных ресурсов Израиля и Управление планирования.
Новый орган будет собирать данные, формировать политику, координировать действия между министерствами и местными властями и отслеживать выполнение.
Кроме того, по рекомендации министерства будет создан механизм выявления нарушений закона об аренде со стороны арендодателей с возможностью наложения санкций. Цель состоит в том, чтобы обеспечить быстрое правоприменение и уменьшить зависимость от затяжных судебных разбирательств.
Одной из основных проблем, которые выявляют в Министерстве строительства, является слишком малое количество квартир для аренды с долгосрочным контрактом. Арендаторы вынуждены снова и снова сталкиваться с продлением контракта, изменением цены и возможностью переезда. Это наносит ущерб способности планировать семейный бюджет и обеспечивать непрерывность в образовании и работе. С другой стороны, для крупных компаний сектор арендного жилья в настоящее время не привлекателен, так как стоимость финансирования высока, а доходность от сдачи квартиры в аренду низка.
В министерстве предлагают экономические стимулы, которые позволят достичь доходности от пяти до шести процентов. «Такой уровень доходности рассматривается как минимальный порог, который может оправдать выход застройщиков, институциональных структур и REIT-фондов на рынок аренды», — поясняется в отчете.
Во-первых, рекомендуется помечать комплексы как предназначенные для бессрочной аренды. Рынок сможет оценить такой комплекс по цене, относительно низкой по сравнению с комплексом аналогичного размера, в котором квартиры предназначены для продажи. Кроме того, в Министерстве жилищного строительства предлагают разрешить в таких проектах увеличить количество квартир, предоставить гибкость в их составе, количестве парковочных мест и других вариантах использования земли — и все это с целью позволить застройщикам достичь экономической модели.
Чтобы повысить привлекательность этих проектов, в министерстве предлагают рассмотреть еще несколько стимулов, включая государственное субсидирование процентной ставки по финансированию строительства проекта, продажу земельных участков по сниженной цене, налоговые льготы и государственные займы. Также предлагается снизить налог на покупку, который будет налагаться на институциональные структуры, выигравшие тендеры на строительство жилья для аренды.
Время публикации программы именно сейчас странное, поскольку ее реализация, если она вообще произойдет, случится только с приведением к присяге следующего правительства. Она включает в себя множество сложных законодательных шагов, которые обычно продвигаются в рамках закона о регулировании и государственного бюджета, и они требуют мобилизации политической системы и министерств, в частности Министерства финансов.
